Почему в России самая дорогая в мире ипотека

Радио «Комсомольская правда» представляет новый проект - «Большая ипотека»!

Беляков:

- Сегодня будем обсуждать тему ипотеки. В очередной раз мы убеждаемся в том, что ипотека у нас стоит очень дорого, особенно если сравнивать с развитыми странами. Непонятно почему. Предыдущее объяснение, что у нас высокая инфляция, сейчас уже не очень правильно, потому что инфляция приближается к европейским уровням.

Давайте узнаем, каковы причины и какие прогнозы по ставкам на ближайшее будущее? У нас в эфире Сергей Гордейко, руководитель аналитического центра ООО «Русская ипотека». Сергей, здравствуйте!

Гордейко:

- Здравствуйте!

Беляков:

- Расскажите, почему у нас так сильно отличается, почему к инфляции не приближается ставка по ипотеке? Или если приближается, то очень медленно.

Гордейко:

- Она приближается, но приближается медленно. Правильно был задан вопрос. Надо отметить, что ежемесячно мы измеряем индекс предложений на рынке и Центробанк измеряет ставку по выданным кредитам. В мае он опять снизился, да несколько десятых процентных пункта. Но надо отметить следующий вопрос. Когда нас сравнивают со ставками в других странах, нам рисуют таблицы, в которых 1, 2,3% ставка, а у нас сегодня ставка 9% или около того, надо сказать, что дело в том, что доступность ипотечного кредитования надо измерять не только ставкой, а самой главной характеристикой – сколько денег у человека остается после выплаты по кредиту. И может ли он прожить на эти деньги. И второй вопрос: как он может накопить на начальный взнос.

Если у нас ставки по депозитам будут 0,2-0,5, то человек, даже откладывая, на первоначальный взнос 20%, а у нас для средней квартиры эта сумма 400 или 500 тысяч рублей, если мы берем Москву или Подмосковье, понятно, что накопление такой суммы при ставках 0,2 будет очень долгим. При наших ставках накопление в банках пусть 4.5% это быстрее.

Беляков:

- Это не сильно быстрее.

Гордейко:

- Но самое главное, что в структуре нашего потребления сумма денег, которая нужна, чтобы человек комфортно жил после выплаты по кредиту – это важнее всех процентов. Потому что у нас в структуре расходов не такая закредитованность населения, у нас нагрузка кредитная намного меньше, чем в других странах. И второе – у нас до сих пор меньше коммуналка, налоговая и так далее. И получается, что для нашей страны, для нашего специфического сегодняшнего компромисса между ценам на питание, услуги и так далее, наши ставка комфортны. 8%, может, дойдет к концу года – это будет очень комфортно. А 7% - эта ставка суперкомфортная.

Беляков:

- А 3%?

Гордейко:

- Тут не надо лукавить. На среднем кредите, который исчисляется 2-2,5 миллиона, 1% снижения дает 1 тысячу рублей в месяц. Вы платите либо 20 тысяч, либо 15. И от 8% ставки до 3% это 5 тысяч рублей в месяц. Вам все равно надо копить 400 тысяч рублей, все равно надо жить. Вы заговариваете сами себе эти мифические цифры: круто 8, круто 5, а я все время говорю, посмотрите, сколько физически денег у вас осталось после выплаты. И можете вы с семьей так прожить 8 или 10 лет?

Беляков:

- У нас, если посмотреть по кредитному калькулятору, если мы берем нынешние ставки, то все равно на больших сроках – 15-20 лет в два раза вырастает стоимость. Я так понимаю, что при ставках 2% годовых такого не будет.

Гордейко:

- Надо понимать, что математика устроена таким образом, что выигрыш в ставке или сейчас упоминали слово «переплата», а это важнейшая характеристика, которую человек видит. Она зависит от срока кредита и размера ежемесячного процента, переходящий в физический размер платежа. У нас в стране сегодня оптимальный кредит 15 лет, ну, 20. И он дает определенную переплату, которая 1,8% или в два раза, больше, чем ценность кредита. А когда люди берут в развитых странах кредит с меньшим процентом, у них математика такая, что они могут позволить себе взять кредит больше. Выгоднее, потому что у них там снижение платежа, прирост суммы кредита и так далее. Но автоматически что происходит? Возрастает некий срок. Если мы пересчитываем, то уже не так это. Мы сравниваем наши 15-летние с их 30-летними, когда мы говорим про переплату, то математика уже другая. И если смотреть на всю эту картину с разных сторон от переплаты, первоначального взноса до остатка денег, то ситуация у нас не выглядит так трагично, когда просто тупо сравнить 3% и 8%.

Беляков:

- Какую-то рекомендацию можете дать?

Гордейко:

- У нас темп снижения ставок 0,1% в месяц. В какой-то месяц она может сделаться 0,05%, грубо говоря, тот ориентир, который дал президент – 8%, мы к нему придем. Но это будет не завтра. Аналитики и специалисты-практики спорят, это будет в этом году или в следующем. Но для человека это одна тысяча рублей в месяц на стандартной квартире, соответственно, если на сегодня у человека есть возможность платить, ему без разницы платит он 18 или 19 рублей в месяц. Но ??? он нашел квартиру своей мечты. Пока цены стабильные. А мы надеемся, они останутся. И он должен исходить от возможности приобрести, потому что у него есть первоначальный взнос, возможность платить, но нет квартиры, которая ему нужна.

Беляков:

- Если есть возможность, надо инвестировать сейчас. Спасибо вам большое.

У нас парадоксальная ситуация. С одной стороны, нам бы хотелось, чтобы ставки были ниже, какие в развитых странах. Об этом мы поговорим через несколько минут, узнаем зарубежный опыт. Но при этом у нас очень сильно растет спрос на ипотеку. На 70% больше кредитов было выдано с начала этого года. Это феноменальный результат, хотя ставки пока высокие.

Есть ставки по 2 и 3% годовых в странах, которые находятся не так далеко от нас. Некоторые и далеко от нас. В США и в Чехии, например. У нас банки выдают кредиты под очень выгодные ставки.

Приведу несколько цифр. Ставки очень похожи в развитых странах. Там проблема инфляции давно решена. Она там составляет статистическую погрешность, чуть выше ноля. И это дает возможность банкам выдавать кредиты ипотечные под очень выгодные проценты.

У нас на связи Алексей Осипов, специальный корреспондент «Комсомольской правды» в США.

Осипов:

- Здравствуйте!

Беляков:

- Какие условия сейчас предлагают американские банки?

Осипов:

- Условия сравнительно простые после недавнего сравнительно финансового кризиса, который спровоцировали именно ипотечные банки, которые раздавали их налево и направо. Сейчас требования ужесточились. И приблизились к мировым стандартам. Нужно быть постоянным жителем США с хорошей кредитной историей. И ипотека, которую банк может выдать конкретному клиенту, а иногда условия разнятся, выдаются на сумму, которая составляет не менее 60% от стоимости жилья, то есть, 40% необходимо внести.

Беляков:

- Первоначальный взнос такой большой?

Осипов:

- В редких случаях добропорядочным клиентам этот порог может быть снижен до 30%, но, кстати, не все продавцы соглашаются, не все застройщики на такие условия. А сумма колеблется в зависимости от уровня инфляции, специальных предложений банков. Количество лет, а можно взять на 15, на 30, на 45 лет, сумма сегодня в штате Нью-Йорк составляет в среднем 3,4% годовых.

Беляков:

- Не 2%. У нас гуляют таблички по соцсетям, мол, полтора-два процента.

Осипов:

- 3,4% сегодня составляет уровень. Он может колебаться, все зависит от того, какой договор с банком вы заключили. Либо это фиксированная сумма, либо процент может колебаться от внешних факторов. Но принципиально важный момент, который отличает американские ипотеки от всех остальных, в Америке проценты по ипотеке можно списывать в качестве той суммы, которая освобождена. Точнее, засчитывать их в счет налогов. И если среднестатистическая семья, у которой есть доход и ипотека, по сути, может обойтись нулевой ставкой. Ипотека будет ей практически бесплатна.

Беляков:

- Грубо говоря, семья должна заплатить какое-то количество налогов. И они полностью то количество процентов, которое отдали банку, могут зачесть в ту сумму?

Осипов:

- Исключительно да. А что касается подарков, материнского капитала, подобных социальных льгот, в Америке их нет. Исключение составляют ветераны, люди, отслужившие в рядах американской армии определенное количество лет. Либо в рядах национальной гвардии. Там есть определенного рода льготы. Но первый, второй ребенок, материнский капитал – это не существует.

Беляков:

- Есть ли ограничения, например, на досрочный возврат кредита? Скрытые комиссии и платежи.

Осипов:

- Все зависит от конкретного договора. Все, что человеку необходимо заплатить, как правило, это определенный платеж, фиксированная сумма, причем немаленькая. За проверку его кредитной истории. Его добропорядочности. Первоначальный взнос как таковой. А все остальное зависит от конкретного договора. Скрытые комиссии могут взиматься, они допустимы. Но, как правило, американцы уже набили руку. И достаточно четко вычитывают каждое слово договора. И привлекают для этого юристов.

Беляков:

- Спасибо. Что мне было интересно в американском опыте, что можно все проценты, которые платишь банку, зачесть в уплату налогов. Понятно, что в Америке как-то посложнее система налогообложения, приходится нанимать налоговых консультантов, чтобы даже физическим лицам заполнить декларацию и заплатить налоги. К налогам в Америке относятся очень серьезно. Но такая возможность дает сэкономить. Мало того, что ставки 3,5% - 3,4%, то и есть возможность переплату заложить в это.

У нас тоже такая система есть. У нас есть система налогового вычета. Думаю, многие этим пользовались. Налоговый вычет с 2 миллионов рублей можно получить 260 тысяч, то есть, возврат с того подоходного налога, который вы уже заплатили в какие-то предыдущие периоды. Плюс проценты компенсируются по ипотеке, но лишь на величину этих 13%. Всю сумму налогов нельзя будет зачесть в вычет, вернуть только 13%. Различия чуть-чуть есть. Может, кому-то выгодны одна система, кому-то другая, но и у нас, и в США есть такие возможности для вычетов.

У нас на связи Лада Корниенко, собственный корреспондент в Чехии.

Корниенко:

- Добрый день!

Беляков:

- Какие условия в Чехии?

Корниенко?

- Много зависит от уровня зарплаты, конечно. Но, в первую очередь, обращают внимание на процентную ставку. Она, конечно, ниже. По Европе это полтора – три процента. Я подробно про это все расписала в материале, как покупал квартиру в Чехии. И там про процентные ставки, про условия. И мне дали за границей в Чехии возможность купить квартиру.

Беляков:

- Не гражданину Чехии.

Корниенко:

- Да. И к чему я веду? Банк очень сильно извинялся, что они вынуждены мне повысить процентную ставку в связи с тем, что я не гражданин. Она составляла 3%, но после московских процентов, конечно, это не идет ни в какое сравнение.

По поводу Сбербанка был вопрос.

Беляков:

- Это старая история, которая гуляет в интернете, почему у нашего крупнейшего госбанка есть свои отделения, купленные банки за рубежом. Если в Чехии, то одни проценты, а здесь у нас другие.

Корниенко:

- Я узнавала. Все просто: Сбербанк хоть и российский банк, но он работает на территории другой страны. И они обязаны подчиняться правилам той страны, где открыт банк по франшизе. И если в Чехии средняя процентная ставка 2%, то Сбербанк не может сделать 15 или 10% как в России. Эта процентная ставка зависит от многих условий. Думаю, ты больше знаешь. В первую очередь это зависит от инфляции в конкретно взятой стране, а в европейских странах она всегда ниже, чем у нас в России. Уровень ставки Центробанка местного, от этого тоже зависит. Поэтому получается, что россиянам в России приходится платить такие проценты.

Беляков:

- А какая ставка у тебя?

Корниенко:

- Она на 30 лет и процентная ставка годовых неизменяема: каждый год 3%.

Беляков:

- Есть ли нюансы, которые тебя удивили?

Корниенко:

- Я нашла больше плюсов, потому что даже срок, в течение которого я не могу продать, переоформить на кого-то эту квартиру, представляет три года. Но потом в зависимости от того, как будет развиваться экономическая ситуация в стране, банк может через три года либо повысить ставку, либо понизить.

Беляков:

- Это все-таки плавающая ставка.

Корниенко:

- В течение трех лет она зафиксирована. Если банк захочет повысить, я имею право просто отменить условия нашего ипотечного договора, тем более, квартиру я покупала три года назад. И за эти три года она подорожала где-то на 50%. Мне проще будет продать эту квартиру и еще останутся деньги.

Беляков:

- Спасибо.

Продолжаем эфир. Мы прослушали мнение российского эксперта, есть позитивный прогноз. Нам бы хотелось, чтобы ставки снижались быстрее, чем это происходит сейчас. Но как есть, так и есть. Примерно 9% годовых, может, даже 8% - это то, что нам обещают в ближайшие год-два, если не подскочит инфляция, конечно. У нас ставки, к сожалению, отталкиваются не от инфляции, а от ставки ключевой Центробанка. И он не спешит пока эту ставку опускать - 7,25% - она на этом уровне зафиксирована. Как мы часто обсуждали с экспертами, они примерно считают, что где-то полтора-два процента, скорее, даже в наших условиях это 2,3% - это та маржа, которую должны забирать себе банки на окупаемость всех этих кредитов и на содержание своего аппарата и так далее. 7+2 или 2% - это у нас и получается 9-10% годовых.

С развитием различных технологий можно снизить эту ставку, но пока до этого дело не дошло. Базовый показатель – ключевая ставка Центробанка. Если она будет снижаться, то будет снижаться ставка по ипотеке и по другим видам кредитов. Сейчас этого не происходит, потому что у нас достаточно высокая инфляция. Из-за чего? У нас планируются большие реформы, которые могут подстегнуть рост цен в ближайшее время. Это налоговая реформа. Сейчас обсуждается, как будет изменена налоговая система, в частности, некоторые налоги нам предлагают поднять. Это активно обсуждалось на Петербургском международном экономическом форуме. Например, повышение НДС с 18 до 20 процентов приведет к увеличению нагрузки на нас в виде цен на товары и услуги на 1-15%. Грубо говоря, если сейчас Центробанк оставляет свой прогноз на уровне 4%, то дополнительный процент полтора приведет к тому, что у нас инфляция опять уйдет на уровень 5-6% годовых. И, конечно, о снижении ключевой ставки в таких условиях говорить точно не приходится, учитывая консервативную политику Центробанка.